General

Tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley 6/2003 (por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo), una de sus principales novedades,  es la validez del primer emplazamiento a las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica (comunidades de propietarios, sociedades civiles, comunidades de bienes, etc.),  por medios telemáticos, lo que obligará a las empresas  y entidades a estar muy atentas a las notificaciones que reciban por este conducto.  Hasta este momento, esta era la forma habitual de operar con la Administración especialmente con Hacienda y la Seguridad Social pero no con los Juzgados.

A partir de ahora,  las empresas y entidades sin personalidad jurídica podrán ser emplazadas o citadas por medios telemáticos. Si transcurrieran tres (3) días sin que el destinatario/a accediera a su contenido, se procederá a su notificación a través de su publicación por la vía del Tablón Edictal Judicial Único .

Este cambio es muy importante, ya que  a partir del momento en que se dé por realizada la comunicación, empezarán a correr los plazos legales. Hasta ahora, según doctrina consolidada del Tribunal Constitucional (entre otras, las sentencias 47/2019, 40/2020 o 14/2023), el primer emplazamiento no podía ser electrónico, sino que tenía que ser físico y personal.

Para evitar  sustos y problemas,  recomendamos controlar y verificar que los datos de contacto que consten en las plataformas electrónicas a través de las cuales, se pueden recibir notificaciones judiciales, sean correctos, como así, subscribirse a las mismas, como DEHU, sede judicial de justicia, carpeta de justicia y Tablón Edictal Único.

La presente información no tiene carácter de asesoramiento jurídico ni se asume ninguna responsabilidad por su contenido.

Es importante tener en cuenta que en la adquisición de la vivienda, el promotor debe entregar a los adquirentes /usuarios finales una serie de documentación. Entre ellos, el denominado LIBRO EDIFICIO, que nuestros abogados inmobiliarios definen como el conjunto de documentos técnicos, jurídicos y administrativos que, una vez finalizada la construcción de un edificio.

El libro edificio está constituido por:

• La descripción de las características constructivas del edificio.
• Las instrucciones de uso y mantenimiento necesarias para permitir la conservación del buen estado del edificio y sus instalaciones complementarias, incluyendo un plan de mantenimiento del edificio con la planificación de las operaciones programadas para el mismo y el de sus instalaciones.
• A este contenido mínimo, la normativa autonómica o el promotor, de forma voluntaria, puede añadir otros contenidos o documentación adicionales.

El libro del edificio deberá actualizarse y completarse en supuestos de obras de ampliación, reforma o rehabilitación de todo o parte del edificio. También deberán incluirse elementos accesorios como por ejemplo, las piscinas…

Importante señalar, que existen normativas específicas en determinadas Comunidades Autónomas ( Comunidad de Madrid, Catalunya…)

El objetivo del libro del edificio es proporcionar a los usuarios finales información necesaria para el adecuado mantenimiento del edificio,  y que, en caso de incumplirse, tendría como consecuencia , la exención de responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso de edificación, e incluso la pérdida de cobertura de los seguros obligatorios .

El libro es obligatorio para todas las obras de construcción o modificación o rehabilitación integral de todas las edificaciones incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Como han indicado nuestros abogados en derecho inmobiliario, el promotor es el responsable de entrega del Libro Edificio, aunque hayan participado otros técnicos.

Esta obligatoriedad de entrega del Libro edificio a los usuarios finales del edificio ha sido corroborada por la Jurisprudencia.

En los contratos de arras del resto de España, se puede pactar la devolución del dinero que el comprador deposita como garantía si la entidad bancaria no concede la financiación. Esto se hace incorporando una cláusula específica en el documento, lo que normalmente no se realiza pero es altamente recomendable. Es importante la asesoría de abogados inmobiliarios para la inclusión de estas cláusulas, garantizando así que los derechos e intereses de todas las partes estén adecuadamente protegidos.

Debemos destacar, que en Cataluña esta opción queda regulada por el artículo 621-49 del Código Civil Catalán:

1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

En este caso, el dinero adelantado por el comprador queda condicionado en todo momento a la obtención de la hipoteca, a no ser que se especifique lo contrario explícitamente en el contrato de arras. Es decir, a no ser que se señale en el documento, el comprador siempre podrá recuperar su dinero en caso de encontrar dificultades de financiación, pero deberá acreditarlo.

Incluso recientemente, nuestros abogados de vivienda han conseguido la devolución de la cantidad entregada a cuenta como reserva, ante la imposibilidad de obtener financiación.

Tenemos una RESOLUCION JUDICIAL /ARBITRAL EXTRANJERA con condena dineraria. Qué podemos hacer?

En España disponemos del denominado “PROCEDIMIENTO DE EXEQUATUR” que es un procedimiento que existe para el reconocimiento de sentencias extranjeras en  España.

Lo que se realiza mediante este procedimiento, es comprobar que la resolución judicial o arbitral extranjera reúna los requisitos indispensables para que esta sea reconocida y homologada en España, y en consecuencia, pueda ser ejecutada (es decir, hacer o intentar que sea efectiva y se cobre la deuda en España). El exequatur en ningún caso se pronuncia sobre el fondo del asunto de la resolución judicial/arbitral extranjera, simplemente homologa dicha resolución para que sea vigente en España.

El procedimiento de exequatur es diferente dependiendo del país de origen de la resolución judicial /arbitral. Este procedimiento no es inmediato, y tiene una tramitación específica, en cada caso.En el procedimiento será necesaria la intervención de abogado y Procurador.

Es importante destacar que en la legislación española, se establece, que no se reconocerán resoluciones  judiciales/ arbitrales firmes cuando:

• Sean contrarias al orden público.
• Se hayan dictado en infracción al derecho de defensa de cualquiera de las partes, o en rebeldía.
• Traten sobre materias que sean de exclusiva competencia de órganos jurisdiccionales españoles.
• Sean inconciliables con resoluciones dictadas en España o con otra dictada con anterioridad en otro Estado cuando reúna las condiciones para ser reconocida en España.
• Exista un litigio pendiente anterior en España entre las mismas partes y con el mismo objeto, iniciado con anterioridad al proceso en el extranjero.

Por ello, será muy importante analizar previamente la resolución judicial/arbitral cuya ejecución se pretenda en España. Nuestros abogados en Derecho procesal y litigios están aquí para ayudarte en este proceso.