REAL DECRETO LEY 6/2023.

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REAL DECRETO LEY 6/2023. VALIDEZ EMPLAZAMIENTO A PERSONAS JURIDICAS Y ENTIDADES SIN PERSONALIDAD JURIDICA POR MEDIOS TELEMATICOS.

Tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley 6/2003 (por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo), una de sus principales novedades,  es la validez del primer emplazamiento a las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica (comunidades de propietarios, sociedades civiles, comunidades de bienes, etc.),  por medios telemáticos, lo que obligará a las empresas  y entidades a estar muy atentas a las notificaciones que reciban por este conducto.  Hasta este momento, esta era la forma habitual de operar con la Administración especialmente con Hacienda y la Seguridad Social pero no con los Juzgados.

A partir de ahora,  las empresas y entidades sin personalidad jurídica podrán ser emplazadas o citadas por medios telemáticos. Si transcurrieran tres (3) días sin que el destinatario/a accediera a su contenido, se procederá a su notificación a través de su publicación por la vía del Tablón Edictal Judicial Único .

Este cambio es muy importante, ya que  a partir del momento en que se dé por realizada la comunicación, empezarán a correr los plazos legales. Hasta ahora, según doctrina consolidada del Tribunal Constitucional (entre otras, las sentencias 47/2019, 40/2020 o 14/2023), el primer emplazamiento no podía ser electrónico, sino que tenía que ser físico y personal.

Para evitar  sustos y problemas,  recomendamos controlar y verificar que los datos de contacto que consten en las plataformas electrónicas a través de las cuales, se pueden recibir notificaciones judiciales, sean correctos, como así, subscribirse a las mismas, como DEHU, sede judicial de justicia, carpeta de justicia y Tablón Edictal Único.

La presente información no tiene carácter de asesoramiento jurídico ni se asume ninguna responsabilidad por su contenido.

El LIBRO EDIFICIO

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El LIBRO EDIFICIO. OBLIGATORIEDAD DE ENTREGA POR EL PROMOTOR A LOS USUARIOS FINALES DEL EDIFICIO

Es importante tener en cuenta que en la adquisición de la vivienda, el promotor debe entregar a los adquirentes /usuarios finales una serie de documentación. Entre ellos, el denominado LIBRO EDIFICIO, que nuestros abogados inmobiliarios definen como el conjunto de documentos técnicos, jurídicos y administrativos que, una vez finalizada la construcción de un edificio.

El libro edificio está constituido por:

  • La descripción de las características constructivas del edificio.
  • Las instrucciones de uso y mantenimiento necesarias para permitir la conservación del buen estado del edificio y sus instalaciones complementarias, incluyendo un plan de mantenimiento del edificio con la planificación de las operaciones programadas para el mismo y el de sus instalaciones.
  • A este contenido mínimo, la normativa autonómica o el promotor, de forma voluntaria, puede añadir otros contenidos o documentación adicionales.

El libro del edificio deberá actualizarse y completarse en supuestos de obras de ampliación, reforma o rehabilitación de todo o parte del edificio. También deberán incluirse elementos accesorios como por ejemplo, las piscinas…

Importante señalar, que existen normativas específicas en determinadas Comunidades Autónomas ( Comunidad de Madrid, Catalunya…)

El objetivo del libro del edificio es proporcionar a los usuarios finales información necesaria para el adecuado mantenimiento del edificio,  y que, en caso de incumplirse, tendría como consecuencia , la exención de responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso de edificación, e incluso la pérdida de cobertura de los seguros obligatorios .

El libro es obligatorio para todas las obras de construcción o modificación o rehabilitación integral de todas las edificaciones incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Como han indicado nuestros abogados en derecho inmobiliario, el promotor es el responsable de entrega del Libro Edificio, aunque hayan participado otros técnicos.

Esta obligatoriedad de entrega del Libro edificio a los usuarios finales del edificio ha sido corroborada por la Jurisprudencia.

LA DEVOLUCION DE LAS ARRAS

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LA DEVOLUCION DE LAS ARRAS POR NO OBTENCION DE FINANCIACION NECESARIA PARA LA ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE

En los contratos de arras del resto de España, se puede pactar la devolución del dinero que el comprador deposita como garantía si la entidad bancaria no concede la financiación. Esto se hace incorporando una cláusula específica en el documento, lo que normalmente no se realiza pero es altamente recomendable. Es importante la asesoría de abogados inmobiliarios para la inclusión de estas cláusulas, garantizando así que los derechos e intereses de todas las partes estén adecuadamente protegidos.

Debemos destacar, que en Cataluña esta opción queda regulada por el artículo 621-49 del Código Civil Catalán:

  1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
  2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

En este caso, el dinero adelantado por el comprador queda condicionado en todo momento a la obtención de la hipoteca, a no ser que se especifique lo contrario explícitamente en el contrato de arras. Es decir, a no ser que se señale en el documento, el comprador siempre podrá recuperar su dinero en caso de encontrar dificultades de financiación, pero deberá acreditarlo.

Incluso recientemente, nuestros abogados de vivienda han conseguido la devolución de la cantidad entregada a cuenta como reserva, ante la imposibilidad de obtener financiación.

EXEQUATUR

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EXEQUATUR: EJECUCION EN ESPAÑA DE RESOLUCIONES JUDICIALES /ARBITRALES DE CONDENA DINERARIA DICTADAS POR TRIBUNALES JUDICIALES /ARBITRALES EXTRANJEROS .

Tenemos una RESOLUCION JUDICIAL /ARBITRAL EXTRANJERA con condena dineraria. Qué podemos hacer?

En España disponemos del denominado “PROCEDIMIENTO DE EXEQUATUR” que es un procedimiento que existe para el reconocimiento de sentencias extranjeras en  España.

Lo que se realiza mediante este procedimiento, es comprobar que la resolución judicial o arbitral extranjera reúna los requisitos indispensables para que esta sea reconocida y homologada en España, y en consecuencia, pueda ser ejecutada (es decir, hacer o intentar que sea efectiva y se cobre la deuda en España). El exequatur en ningún caso se pronuncia sobre el fondo del asunto de la resolución judicial/arbitral extranjera, simplemente homologa dicha resolución para que sea vigente en España.

El procedimiento de exequatur es diferente dependiendo del país de origen de la resolución judicial /arbitral. Este procedimiento no es inmediato, y tiene una tramitación específica, en cada caso.En el procedimiento será necesaria la intervención de abogado y Procurador.

Es importante destacar que en la legislación española, se establece, que no se reconocerán resoluciones  judiciales/ arbitrales firmes cuando:

  • Sean contrarias al orden público.
  • Se hayan dictado en infracción al derecho de defensa de cualquiera de las partes, o en rebeldía.
  • Traten sobre materias que sean de exclusiva competencia de órganos jurisdiccionales españoles.
  • Sean inconciliables con resoluciones dictadas en España o con otra dictada con anterioridad en otro Estado cuando reúna las condiciones para ser reconocida en España.
  • Exista un litigio pendiente anterior en España entre las mismas partes y con el mismo objeto, iniciado con anterioridad al proceso en el extranjero.

Por ello, será muy importante analizar previamente la resolución judicial/arbitral cuya ejecución se pretenda en España. Nuestros abogados en Derecho procesal y litigios están aquí para ayudarte en este proceso.

EL CONTRATO DE EJECUCION DE OBRA

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EL CONTRATO DE EJECUCION DE OBRA (desde el punto de vista del constructor)

Vamos a dar unas breves pinceladas que consideramos necesario,  tenga en consideración como mínimo, un constructor o empresa constructora, en el momento de redactar y firmar un contrato de ejecución de obra.

EL CONTRATO DE EJECUCION DE OBRA es un contrato por el cual el que contratista o constructor se obliga a ejecutar una obra frente al “dueño de la obra o promotor” a cambio de precio cierto ( artículo 1544 Código Civil). Este tipo de contratos no exigen una forma determinada, incluso pueden concertarse verbalmente, no obstante, es importante que queden bien definidos los términos acordados entre ambas partes para evitar problemas en el futuro.

El contrato de ejecución de obras, puede acordarse con o sin suministro de materiales (artículo 1588 Código Civil). Siendo el segundo tipo, el más frecuente.

El contratista ejecutará las obras conforme al proyecto redactado por el Proyectista o la Dirección Facultativa, la legislación aplicable y las instrucciones del dueño de la obra (canalizadas normalmente a través de la Dirección facultativa/Director de la obra, esta última circunstancia es muy importante para evitar problemas en el futuro, sobre todo, en el supuesto de modificaciones del proyecto, cambios de materiales…..). Es muy importante, disponer de la última versión del proyecto y la memoria, y en su caso, documentar y firmar los cambios, para evitar sorpresas en el fututo, que serán fuente de disputas.

Es frecuente establecer como condición esencial en los contratos, el plazo de ejecución de las obras,  el cual, en ocasiones, es muy difícil su cumplimiento (retraso entrega materiales, subcontratas, cambios…) por lo que recomendamos que cualquier retraso no imputable al constructor  (cambios, ampliación obras…..) se comunique de inmediato a la Dirección Facultativa/Propietario de la obra, sobre todo, para evitar la aplicación de las penalizaciones por retraso,  que normalmente se establecen en el contrato. En general, recomendamos se lleve al día la documentación exigida legalmente, actas de obra, libro de órdenes y asistencias, libro subcontrataciones…

En relación al precio, es muy importante establecer detalladamente en el contrato, el procedimiento para la aprobación de las certificaciones de obra , el pago de las mismas, y como solucionar las discrepancias. De igual forma, se recomienda ser muy exhaustivos en la redacción de las actas de recepción de obra y en la confección del listado de repasos y comunicación de la subsanaciones realizadas, ya que en el momento de la liquidación final de la obra, surgen muchos conflictos que provocan la demora en la liquidación y consecuente pago del precio restante, que de no estar bien documentados todos estos puntos, desencadenan muchas veces en procesos judiciales.

Desde Res Radix nuestro equipo de abogados en construcción está listo para asesorarte en todo lo relacionado con la industria de la construcción. Desde disputas contractuales hasta cumplimiento normativo, estamos aquí para proteger tus intereses. Confía en nuestra experiencia y dedicación para obtener soluciones efectivas. Contáctanos hoy mismo.

DOCUMENTAR LAS DEUDAS

LA IMPORTANCIA DE DOCUMENTAR LAS DEUDAS PARA PODER FACILITAR EL COBRO

Desgraciadamente, nos encontramos en unos momentos difíciles donde se están produciendo muchos impagos y los que se producirán en los próximos meses. Por ello, es muy importante, que las deudas estén bien documentadas, mediante facturas, albaranes de entrega, contratos si existen, e.mails….

Explicaremos brevemente, la importancia de ello. Veámoslo

¿Cómo reclamar una deuda correctamente?

Existe un procedimiento judicial, denominado PROCESO MONITORIO, que sirve para poder cobrar de forma ágil y rápida (en la mayoría de los casos) las deudas pendientes de pago. Sin embargo, será necesario que se cumplan  una serie de premisas o requisitos, que a continuación señalamos.

ITER  RECOMENDADO para poder acudir a un PROCESO MONITORIO y RECLAMAR UNA DEUDA:

1º.- REQUISITOS DEUDA PARA PODER RECLAMAR:

Las deudas deberán ser:

  1. Deuda DINERARIA , en moneda de curso legal, nacional o extranjera
  2. Deuda VENCIDA, cuyo plazo de pago ya ha vencido.
  3. Deuda EXIGIBLE, que ya puede reclamarse y no esté sujeta a ninguna condición .
  4.  Deuda DETERMINADA, que sea liquida, es decir, concretada ya en una cantidad de dinero.

Para reclamar una deuda con éxito esta debe ser Dineraria, Vencida, Exigible y Determinada.

2º.- PRUEBA DE LA EXISTENCIA DE LA DEUDA

La deuda deberá acreditarse, de ahí la importancia de documentar las deudas como indicábamos, ya que en caso contrario, el procedimiento no prosperará.

Formas de probar la existencia de la deuda:

  • Mediante documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o podamos acreditar su autoría (por ejemplo, facturas, albaranes de entrega, certificaciones, cartas….)

  • Cualquier otro documento que, sirva para acreditar la relación comercial existente entre acreedor y deudor, el  origen de la deuda, así como la aceptación de la misma por el deudor.

3º.- RECLAMACION  PREVIA A LA VIA JUDICIAL

Si bien no es un requisito para la interposición de un procedimiento monitorio, nosotros siempre recomendamos, antes de la interposición de acciones judiciales,  la reclamación previa de la totalidad de la deuda indicando que se dispone de toda la documentación necesaria para ello.

En ocasiones, el deudor se alarma y valora la necesidad de llegar a un acuerdo de pago, en caso de no hacerlo, tenemos una nueva prueba que acredita la negativa de pago y la necesidad de acudir a la vía judicial.

4º.- INTERPOSICION DEL PROCEDIMIENTO MONITORIO.

Una vez, se disponga de la documentación necesaria para poder reclamar la deuda, se iniciará el procedimiento monitorio mediante una solicitud del acreedor, donde se indique la identidad del deudor, domicilio del acreedor y deudor, y el origen e importe de la deuda, junto con la documentación acreditativa.

Una vez admitida por el Juzgado la petición monitorio, se requerirá al deudor para que , en el plazo de 20 días:

  1. Pague la cantidad reclamada, tras lo cual se archivará el procedimiento
  2. Conteste y se oponga a la reclamación, en todo o en parte, entonces la reclamación se resolverá en el procedimiento correspondiente en función de la cuantía.
  3. No haga nada. En este caso, el Juzgado dictará resolución dando por terminado el proceso monitorio y dará traslado al acreedor para que solicite se ejecute la resolución, y si no paga o se opone, se embargarán bienes, hasta la ejecución de los mismo o el pago.

Tener documentada una deuda es vital para que el pago pueda materializarse, y dificultar al deudor que prospere una posición obstruccionista.